כמעצבת פנים, אני שוחה בכל מה שקשור בפנים הבית. שאלו אותי על בחירת צבע לבית, שיפוץ המטבח, האמבטיה ואפילו על בחירת שטיח ותגלו שיש נהר סוער של ידע שבתוכו אני יודעת לנווט בכל סגנון שחייה שתוכלו לחשוב עליו. אבל בכל הנוגע להיבטים המשפטיים של רכישת הדירה, אני שחיינית יחסית ממוצעת עם סיכוי קל לטביעה, ברגע שהמים סוערים מידי. ההיבט המשפטי בקניית דירה הוא אחד ההבטים החשובים ביותר ברכישת דירה ולכן, הזמנתי את עו״ד הגר חדד לתת את ״שני הסנטים״ שלה בנושא.
הגר, הבמה שלך:
מאוד שמחתי כשקרן הזמינה אותי להתארח בבלוג המשובח שלה. נושא העיצוב והתכנון הוא נושא אהוב עלי מאוד.
כשמחליטים לקנות דירה, יש את הרגע המבלבל הזה, שבו מתרגשים מאוד מצד אחד, אך מצד שני, לא ממש יודעים מהיכן להתחיל.
יש רשימה ארוכה של בדיקות שצריך לעשות, פרמטרים חשובים שצריך לקחת בחשבון, כמה וכמה בעלי/ות מקצוע שצריך לערב, ובעצם, פתאום הבנתם, שזו כנראה העסקה הכי גדולה שתעשו בשנים הקרובות, ואין לכם מושג איך מתחילים.
אז כאן אני נכנסת לתמונה ואשמח לעזור לכן לעשות סדר! בבלוג שלי, "משפטים פשוטים", אני כותבת ומסבירה על התהליך של רכישת דירה. מהיכן מתחילים, מה בודקים ועוד נושאים חשובים שכדאי לדעת. כדאי לכן להתחיל מהפוסט הזה.
צילום: יפעת גולן
בפוסט הזה נעסוק בקשר שבין ההיבט המשפטי להיבט התכנוני ברכישת דירה.
מאחר ואני עוסקת גם בעסקאות של רכישה ומכירה וגם בדיני תכנון ובניה, אני עובדת בשיתוף פעולה עם אדריכליות ומעצבות פנים. בעצם, אנחנו משלבות את הידע המקצועי התכנוני והמשפטי, כדי לתת ללקוחות את השירות הכי טוב שאפשר.
אנחנו נפגשות עם הנושא התכנוני, גם כאשר אנחנו הולכות לקראת רכישת נכס נדל"ן וגם כאשר אנחנו הולכות לקראת שיפוץ בנכס קיים.
בדיקת תכנונית לפני רכישת דירה
לפני שקונים דירה, חייבים לבדוק את המצב התכנוני של הדירה (בעיקר אם מדובר בבית צמוד קרקע, אבל לא רק) מה זה אומר?
- מידע על רישיונות והיתרי בניה שניתנו לנכס;
- מידע על תכניות מתאר שחלות על הנכס ובסביבה שלו;
אנחנו רוצות לדעת, שהנכס שאנחנו מתעניינות בו נבנה בהתאם להיתר בניה, ובהתאם לתכניות המתאר שחלות על הקרקע. תכניות המתאר הן אלו שקובעות את המסגרת התכנונית – ובמילים פשוטות – מה מותר לבנות כאן, כמה מותר לבנות, מהן הוראות הבינוי, ואילו שימושים מותרים בנכס.
אנחנו רוצות לדעת, שהנכס הבנוי מתאים להיתר הבניה שניתן לו, שמי שמוכר לנו את הנכס לא הוסיף, למשל, מרפסת, חדר, מחסן או אפילו פרגולה, ללא היתר, ואפילו, שלא הגדיל חלון או הוסיף דלת כניסה לבית. תיכף נסביר, למה זה חשוב.
מידע נוסף וחשוב הוא המצב התכנוני של סביבת הנכס – האם מתכננים לבנות ליד הנכס מגדלים רבי קומות? אולי בית ספר? אולי לסלול כביש חדש? זה משהו שאנחנו רוצות לדעת לפני שאנחנו קונות. כמו כן, נרצה לדעת, אם יש לנכס זכויות בניה נוספות שלא נוצלו, ומאפשרות לנו להרחיב אותו, להשביח ולשדרג.
צילום: שירן כרמל
ומה עם שיפוצים???
כבר קנינו נכס, הוא מושלם, אבל אנחנו רק רוצות להחליף את הגג / להוסיף דלת לחצר / לסגור מרפסת / לבנות פרגולה/ להוסיף חלונות ורק עוד כמה שידרוגים ממש קטנים….. אז דעו לכן, שחלק ניכר מעבודות השיפוץ, כמו למשל אלו שמניתי כאן למעלה, דורש היתר בניה, ולכן, לפני שאתן יוצאות לדרך עם שיפוץ כזה, אתן חייבות לדעת אם זה אפשרי ובמה זה כרוך.
למה זה חשוב?
אולי לא ידעתן זאת, אבל בנייה ללא היתר, וגם שימוש בבנייה שנעשתה ללא היתר, הם עבירה פלילית. החזקה בנכס שיש בו חריגות בניה מעמידה אותנו בסיכון משפטי. חריגות בניה מסכנות את האפשרות של לקיחת משכנתא . כמו כן, בעת העברת הזכויות בטאבו מהמוכר לקונה, הרשות המקומית בודקת שאין בנכס חריגות בניה, ואם יש – אז הדבר יכול להוות מניעה להעברת זכויות בטאבו, עילה לרישום הערת אזהרה על הנכס ו/או פתיחה בהליכים משפטיים נגד הבעלים ו/או המחזיק ו/או המשתמש. בקיצור – לא כדאי….
אז איך עושים את זה?
ניתן לגשת לרשות המקומית ולבקש לעיין בתיק הבניין של הנכס. בחלק מהרשויות, תיק הבניין סרוק וניתן לאתר אותו באתר האינטרנט של הרשות. כמו כן, ברשת ניתן למצוא מאגרים של תכניות מתאר ומידע תכנוני רב. למשל, באתר של משרד האוצר , או באתר של רשות מקרקעי ישראל. חשוב מאוד גם להזמין את תיק הבית המשותף כאן, ולוודא את התאמת הנתונים בו להיתר הבניה.
אבל האמת היא, שההמלצה שלי, היא לבצע בדיקה תכנונית באמצעות בעלות מקצוע מתאימות – אדריכלית או שמאית, בשיתוף פעולה עם עורכת דין, שזהו תחום ההתמחות שלה. הן יבדקו יחד את כל הפרמטרים בעין מקצועית, ויסבירו לכן את כל מה שחשוב לדעת.
אגב, כל מה שכתוב כאן למעלה חשוב מאוד גם כאשר קונים דירה מקבלן. גם במקרים כאלו מתגלות בעיות לא פעם ואל תצאו מנקודת הנחה שרכישת דירה מקבלן נותנת לכן שקט במובן הזה.
צילום: שירן כרמל
אם הנושא הזה מעניין אתכן, אני ממליצה לכן בחום להקשי לפרק שבו התארחתי בפודקאסט המעולה של קרן ומיטל "שפכטל" והפרק שבו אני מתארחת הוא פרק 4.
**האמור לעיל הינו מידע כללי בלבד, אין לראות בו משום ייעוץ, אין להסתמך עליו והוא אינו מתיימר להחליף ייעוץ מקצועי ו/או משפטי ו/או ייעוץ פרטני על ידי גורם מתאים**.
הגר היקרה, תודה רבה ששיתפת אותנו במידע החשוב הזה. כל פעם שאנחנו נפגשות, אני לומדת המון על הנושא הרחב הזה.
את הגר ניתן לפגוש בבלוג המעולה שלה: משפטים פשוטים, בפרק של הפודקאסט שלי ושל מיטל אשכנזי פומרנץ, שפכטל ובפוסטים מקצועיים שהיא מפרסמת כחלק מצוות הקבוצה: נשים מדברות נדל״ן.
